家づくりの予算はどう決める？無理のない住宅ローンと総予算の考え方

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家づくりで最も現実的で、しかも後から変更しにくいのが予算です。

間取りや設備は調整できますが、住宅ローンの返済は何十年も続くことがあります。

だからSTEP2では、住宅会社へ行く前に、『いくら借りられるか』より『いくらなら生活を崩さず返せるか』を考えます。

住宅ローンは「借りられる額」と「返せる額」が違う

住宅ローンの審査では、年収や他の借入、返済期間などから借入可能額が判断されます。

ただし金融機関が貸せる金額と、その家庭が余裕を持って返せる金額は同じとは限りません。

住宅購入後も、食費、光熱費、通信費、車、保険、教育費、旅行、趣味、貯蓄など生活費は続きます。

さらに戸建てなら固定資産税や将来の修繕費も準備したいところです。

住宅ローンを払うための人生ではなく、暮らしを良くするために家を買う。この順番を忘れないようにしましょう。

最初に現在の家計を把握する

予算計算のスタートは年収ではなく、毎月の家計です。

手取り収入から、固定費と平均的な生活費を引いてみましょう。

• 家賃
• 食費・日用品
• 水道光熱費
• 通信費
• 保険
• 車関連費
• ローン・分割払い
• 教育・保育
• 娯楽・交際費
• 毎月の貯蓄

ここで大切なのが、今の家賃をそのまま住宅ローン返済額に置き換えないことです。

持ち家ではローン以外の費用も発生します。

住宅購入後に増えやすい支出を入れる

例えば毎月の住宅ローンが10万円でも、住居関連費が毎月10万円で終わるわけではありません。

固定資産税は年単位で発生し、火災保険などもあります。給湯器、エアコン、外壁、屋根、水回り設備などは将来交換や補修が必要になる可能性があります。

庭が広ければ維持費がかかることもありますし、家が広くなれば冷暖房費が変わることもあります。

だから予算は、ローン返済＋所有後の維持費で考えるのがおすすめです。

将来の「収入が減る時期」も考える

共働きなら、現在は世帯収入が高くても、出産・育児・転職・介護などで一時的に収入が減ることがあります。

反対に、将来昇給する可能性もあります。ただし予算を決めるときは、将来の昇給を前提にしすぎない方が安全です。

住宅金融支援機構の資金計画シミュレーションでは、毎月の家計収支や将来のライフイベントを踏まえたキャッシュフローを試算できます。

今の収入で『ギリギリ払える』より、収入が少し下がっても対応できる余白を持たせる方が安心です。

総予算は「建物価格」だけではない

注文住宅では、広告に出ている建物価格だけを見て予算を考えるとズレやすくなります。

大きく分けると、次のような費用があります。

土地によっては造成、擁壁、給排水引込、地盤改良などが必要になることもあります。

建物の見積もりが予算内でも、家づくり全体では予算オーバーということがあるため、総額で管理しましょう。

「毎月いくらなら安心？」から逆算する

おすすめは、最初に借入可能額を見るのではなく、毎月の返済可能額を考える方法です。

例えば今の家計から『住宅関連に使っても毎月これだけは貯蓄できる』というラインを決めます。

そこから金利・返済期間を入れて住宅ローンを試算します。

金利が変わる商品では、現在の返済額だけでなく、金利上昇時も想定してみましょう。

住宅金融支援機構には資金計画・返済プランのシミュレーションが用意されています。シミュレーション結果は目安ですが、家計を数字で見る第一歩になります。

頭金を入れすぎない

借入額を減らすために頭金を多く入れれば、ローンは小さくなります。

ただし手元の現金がほとんどなくなると、引越し直後の家具・家電、車の修理、病気、急な出費に対応しにくくなります。

家を買うときほど、手元資金の余白が大切です。

『頭金をいくら入れるか』だけではなく、入居後にいくら現金を残すかもセットで考えましょう。

ボーナス払いは「なくても払える」計画が安心

ボーナスは毎年必ず同じ金額とは限りません。

業績や働き方で減る可能性もあります。

そのため、ボーナス払いを使う場合でも、できれば毎月返済だけでも家計が大きく崩れない状態を意識したいところです。

予算を決める3段階

1つの金額だけを決めるより、3段階にすると判断しやすくなります。

住宅展示場で魅力的な提案を受けても、絶対上限が決まっていれば冷静になりやすいです。

予算オーバーしたときに削る順番も決めておく

注文住宅では、最初の希望を全部入れると予算を超えることがあります。

そのときにSTEP1の優先順位が役立ちます。

『絶対に欲しい性能』は残し、『できれば欲しい設備』から調整する。

このようにルールを決めておけば、単純に面積や性能を削るのではなく、自分たちらしい調整ができます。

さらに詳しく確認したい人へ

予算の全体像が見えたら、次は注文住宅の総額と毎月返せる住宅ローン額を分けて深掘りすると、より現実的な予算を作りやすくなります。

STEP2完成チェックリスト

• 毎月の手取りと生活費を把握した
• 現在の貯蓄額を確認した
• 住宅購入後に増える費用を考えた
• 収入が減る時期も想定した
• 建物以外の費用を含めて総予算を考えた
• 理想予算・許容予算・絶対上限を決めた
• 入居後に残す現金を決めた

まとめ｜予算は「生活を残せる金額」で決めよう

住宅ローンは長く付き合う支出です。

借りられる上限をそのまま家の予算にするのではなく、住宅購入後も貯蓄や日常生活を続けられる金額から逆算してみましょう。

総予算の上限が決まると、次のSTEP3で注文住宅・建売・中古のどれが自分たちに合うかも比較しやすくなります。

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→ STEP3：注文住宅・建売・中古を比較する

参考

住宅金融支援機構｜住宅ローンシミュレーション