※当記事にはアフィリエイト広告を含みます。住宅ローンは長期の金融契約です。具体的な借入額・金利・返済条件は金融機関や専門家にも確認してください。
家づくりを始めると、「年収○万円なら住宅ローンはいくら借りられる？」と気になりますよね。
でも、本当に大切なのは借りられる上限ではなく、住宅購入後も生活・貯蓄を続けながら返せる金額です。
住宅ローンは年収だけで決めず、毎月の手取り－生活費－将来の積立－住宅維持費から「無理のない返済額」を先に決め、その返済額から借入額を逆算してみましょう。
「借りられる額」と「返せる額」は違う
住宅ローン審査では年収や他の借入、返済期間などから融資可能額が判断されます。
たとえばフラット35の利用条件では、すべての借入れを含む総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準があります。
ただし、これはフラット35を利用するための基準であり、「その割合まで借りれば家計が楽」という意味ではありません。
実際の返済負担率はどのくらい？
住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、全体の平均総返済負担率は22.8％でした。
注文住宅は23.0％、土地付注文住宅は26.4％となっています。ただし平均値なので、家族構成や地域によって適正な返済額は変わります。
返済額を決めるときは「今の家賃」だけで考えない
「今の家賃が10万円だから住宅ローンも10万円なら大丈夫」と考えたくなりますが、持ち家では住宅ローン以外の支出もあります。
・火災保険等
・将来の外壁・屋根・設備交換
・庭や外構の維持
・家具家電の更新
・光熱費の変化
ローン返済額にこれらを加えて「住宅に毎月・毎年いくら使えるか」を考える必要があります。
無理のない返済額を考える5ステップ
STEP1｜毎月の手取りを確認する
額面年収ではなく、実際に家計へ入る手取りから考えます。ボーナスは業績や働き方で変わる可能性があるため、毎月の基本的な収入で返せる形が分かりやすいです。
STEP2｜現在の生活費を出す
食費、光熱費、通信費、保険、車、趣味など、住宅費以外の支出を確認します。
STEP3｜将来増えそうなお金を入れる
子どもの教育費、車の買替え、育休・転職など、収入が下がったり支出が増えたりする時期も想定します。
STEP4｜貯蓄をゼロにしない
住宅ローンを払ったら毎月ほとんど残らない予算は、想定外の出費に弱くなります。緊急資金や将来の積立を残した状態で返済額を決めましょう。
STEP5｜金利が変わった場合も試算する
変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額だけではなく、金利が上がった場合の返済額もシミュレーションしてみましょう。
物価上昇も住宅ローンの負担感に影響する
住宅金融支援機構の2025年10月調査では、2024年度以前に住宅ローンを借りた人のうち、返済の実質的な負担感が「大きくなった」「やや大きくなった」と答えた人は合計37.8％でした。
住宅ローンの金額が変わらなくても、食費・光熱費などが上がれば家計の余裕は減ります。長期返済では、この余白が重要です。
ボーナス払いは「なくても返せるか」を確認
ボーナス返済を利用すると毎月の返済額を抑えられますが、ボーナスが減った場合の負担が大きくなります。
利用するなら「ボーナスが一時的に減っても家計で吸収できるか」を確認しておきましょう。
家の予算を下げるのも立派な選択
返済額が厳しいと分かったら、期間を無理に伸ばすだけでなく、建物面積、設備、土地エリアなどを見直す方法もあります。
住宅会社を比較すると予算に合う選択肢が見えやすい
同じ予算でも、住宅会社によって標準仕様や得意な家が違います。予算を上げる前に、複数社を比較して選択肢を広げてみるのも一つの方法です。
何社も個別に探すのが大変なら、一括請求で複数の住宅会社の資料を見て、価格帯や施工例を確認してみる方法もあります。
※資料請求先や対応地域などは申込み前にサービス内で確認してみてください。
まとめ｜住宅ローンは「生活を残した返済額」から逆算しよう
住宅ローンの上限は、審査で借りられる額ではなく、家族の生活を続けながら返せる額で考えることが大切です。
手取り、生活費、貯蓄、将来支出、住宅維持費、金利変動まで含めて試算し、余白のある家計を目指してみましょう。
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